Síndico ou administradora do edifício: quem define sobre o seguro?


 

O seguro do edifício não é contratado apenas para que os condôminos tenham a consciência tranquila de que estão protegidos contra qualquer evento que possa comprometer a estrutura do prédio — ele é previsto em lei.

Será que o seguro sozinho é suficiente para as necessidades do seu edifício? Você tem ideia de quem tem a obrigação de escolhê-lo e contratá-lo? Especialmente em prédios que possuem síndico e administradora do edifício, você sabe de quem é a responsabilidade dessas decisões?

Neste artigo vamos dizer tudo o que você precisa saber sobre a responsabilidade de cada um dos gestores de um edifício e como deve ser a contratação do seguro para o condomínio. Confira!

Qual o papel do síndico?

Segundo o Código Civil de 2002, compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos, representar o condomínio, defendendo os interesses comuns; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; cuidar da conservação e da guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem ao condomínio; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.

Além disso, ele é responsável por dar imediato conhecimento à assembleia da existência de qualquer procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; e, finalmente, realizar o seguro da edificação.

Qual o papel da administradora do edifício?

Os serviços de responsabilidade da administradora podem variar de acordo com o contrato específico de cada condomínio, e são: a gestão administrativa, gerenciando os documentos do edifício, fazendo o controle do cadastro de proprietários, emissão e distribuição de cartas, circulares, editais de convocação e atas das assembleias gerais; a gestão do seguro de incêndio, que é obrigatório, e de responsabilidade civil (controle do vencimento da apólice, por exemplo).

A administradora gerencia também a manutenção dos equipamentos de segurança, administrando a locação de espaços/áreas comuns do edifício, fazendo o controle e a atualização do CNPJ do condomínio, a gestão dos contratos de conservação e de manutenção de equipamentos, como elevadores e portões eletrônicos, contratos de prestação de serviços terceirizados, como de portaria, vigilância e limpeza.

Além disso, ela faz a gestão de recursos humanos, cuidando do recrutamento de funcionários, admissão e procedimentos de registro, treinamento, quadro de horário de trabalho, escala de revezamento e férias, folha de pagamento; a gestão financeira, elaborando e acompanhando previsões orçamentárias, controlando os pagamentos das cotas e recolhimento de impostos; a gestão da conta-corrente bancária exclusiva do condomínio e até a gestão de assuntos jurídicos, consultoria tributária, fiscal e trabalhista.

Quem define sobre o seguro?

Síndico e administradora do edifício têm atribuições relativas a seguros. Contudo, quem define mesmo sobre o seguro do condomínio é sempre o síndico — na figura de pessoa física ou pessoa jurídica. Os casos em que o síndico é pessoa jurídica são aqueles em que a administradora do condomínio também atua como síndica.

Além de ter a responsabilidade de escolha, é também ele quem responde, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, por qualquer inadequação ou insuficiência do seguro contratado e pela não contratação da apólice, no caso de algum acidente que ocasione danos ao condomínio ou danos morais aos moradores.

Por isso, é preciso cautela não só na contratação, como na renovação. Um dos maiores erros que podem levar a essa responsabilização civil é manter as coberturas sem reavaliá-las a cada renovação.

A lei determina que, em até quatro meses da concessão do “habite-se”, o seguro deve ser contratado para o edifício, para protegê-lo do risco de incêndios e outras tragédias, como terremotos, que possam causar destruição total ou parcial de suas instalações.

Nesse seguro de edifício, o único realmente obrigatório é aquele contra incêndio, chamado de seguro básico; os demais são opcionais — a escolha vai depender das necessidades identificadas pelos condôminos e das particularidades do local em que o edifício se encontra.

Quais tipos de seguro podem ser contratados para um edifício?

A cobertura básica é contra incêndio, e cobre danos causados por incêndio, é claro, mas também por raios, explosões e outros, nas áreas comuns, nas unidades autônomas (somente os danos relativos à construção, como danos às paredes, esquadrias, tubulações, acabamento, pintura) e nos equipamentos pertencentes ao condomínio. O valor será calculado de acordo com uma estimativa para a reconstrução do edifício.

Atrelado ao seguro de incêndio, é possível contratar coberturas acessórias, com o preço calculado proporcionalmente à cobertura básica, como contra:

  • danos elétricos: cobre danos decorrentes de sobrecarga na rede elétrica em equipamentos eletrônicos pertencentes ao condomínio;
  • vendaval: cobre danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h, nas áreas comuns, nas unidades autônomas (somente os danos relativos à construção, como danos às paredes, esquadrias, tubulações, acabamento, pintura) e nos equipamentos pertencentes ao condomínio;
  • quebra de vidros: cobre danos decorrentes de impacto de objetos nos vidros das áreas comuns e da fachada do prédio;
  • impacto de veículos: cobre danos decorrentes de impacto de automóveis nas áreas comuns do prédio, nas instalações e nos equipamentos do condomínio;
  • roubo: cobre o roubo de equipamentos pertencentes ao condomínio e que estejam instalados no interior do edifício;
  • de responsabilidade civil: nesse caso, pode ser do condomínio, cobrindo danos materiais causados pela má conservação de suas instalações; do síndico, cobrindo prejuízos materiais por ato, omissão ou negligência dele no exercício de suas funções; dos portões, danos materiais causados por defeito no funcionamento dos portões; e dos veículos simples, indenizações devidas pelo condomínio por roubo ou incêndio de veículos guardados no seu interior.

De quem é a decisão final?

decisão final é do síndico, independentemente da aprovação de assembleia de condôminos, como previsto no Código Civil. Entretanto, é interessante que isso seja discutido em assembleia, para que a motivação da despesa seja explicada e para ponderar a respeito da amplitude necessária da cobertura.

Faça uma pesquisa de mercado de acordo com os objetivos do seu condomínio. Peça orçamentos, compare os tipos de cobertura, valores, política de renovação, entre outros.

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Sobre Hygons Hypolito

"O maior beneficio dos seguros é dar tranquilidade para que as pessoas possam sonhar, ousar e realizar com a certeza de que os riscos de viver e trabalhar estão protegidos." Sou empreendedor, corretor de seguros, empresário, curioso, eterno aprendiz, viciado em tecnologia.

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