Como o Novo Código de Processo Civil vai mudar a cobrança de condomínios?


De acordo com a Lei n.º 4.591/64 (Lei do Condomínio), todos os condôminos devem arcar com as despesas do condomínio, como energia elétrica, seguros e outros gastos necessários para manutenção e utilização. Trata-se da chamada taxa condominial.

Nos casos de inadimplência, cabe ao síndico buscar a cobrança judicial dos valores em atraso. O Novo Código de Processo Civil (NCPC), em vigor desde março de 2016, alterou o procedimento judicial de cobrança.

Se você quer entender quais foram essas mudanças, continue a leitura deste artigo!

Como era a cobrança de condomínio

Pela antiga norma, era preciso fazer uma ação de cobrança por meio de uma ação de conhecimento, que é aquela em que há a produção de provas, oitiva de partes e testemunhas; enfim, todos os procedimentos necessários para que o juiz “conheça” os fatos e aplique o direito ao caso concreto na hora de proferir a sentença.

Esse processo passava por várias etapas, e somente após o término da ação de conhecimento é que tinha início a execução dos valores, em que ocorria a efetiva cobrança do débito. Ainda, todo o processo poderia ser feito no juizado especial, sem custas para o devedor.

Para entender melhor como acontecia todo o processo, acompanhe a nossa explicação.

Fases da ação de cobrança

Primeiro, era preciso ajuizar a ação de cobrança, descrevendo os fatos (falta de pagamento) e o direito (receber os valores devidos).

Após uma análise inicial do processo, para verificar a ausência de vícios, o juiz citava o devedor para apresentar defesa em 15 dias, momento em que ele poderia alegar motivos para o não pagamento, como inexistência da dívida ou outros fatores. Apresentada a contestação, o autor tinha o mesmo prazo para se manifestar.

Após esses procedimentos, o juiz solicitava que as partes indicassem as provas que pretendiam produzir no processo, como ouvir testemunhas, além de informarem o interesse, ou não, na realização de uma audiência de conciliação para tentar fazer um acordo.

Desse modo, dependendo da vontade das partes, o processo poderia ter até duas audiências: uma de conciliação e outra de instrução e julgamento — para a produção de provas e ouvir testemunhas.

Encerradas essas fases, o juiz sentenciava o processo, ou seja, apresentava a sua decisão a respeito dos pedidos feitos pelo credor e a defesa apresentada pelo devedor. Contudo, nesse momento, o processo ainda não estava encerrado: cabiam recursos para discutir a sentença.

Somente após o trânsito em julgado da ação — após não ter mais nenhum recurso da decisão — é que se iniciava o procedimento de execução.

Procedimento para execução

Após o trânsito em julgado da ação, era possível iniciar a execução de sentença. Nessa fase, o devedor era intimado a realizar o pagamento do valor em 15 dias, sob pena de aplicação de multa de 10% sobre o valor da dívida, atualizado monetariamente até a data do pagamento.

Não sendo realizado o pagamento, eram iniciados os procedimentos para penhora de bens ou valores em contas bancárias.

Desse modo, é possível perceber que, apesar da existência e previsão da dívida por documento escrito, era necessário discutir judicialmente sua validade. Isso permitia que o devedor apresentasse defesa, buscando se desincumbir do pagamento.

Assim, a cobrança de fato dos valores em atrasado só tinha início após um longo processo judicial.

Como ficou a cobrança de condomínio após o Novo Código de Processo Civil

A grande mudança trazida pelo NCPC foi a classificação dos créditos referentes às despesas de condomínio como títulos executivos extrajudiciais, ou seja, documentos elaborados sem a intervenção da justiça, capazes de servir como base de uma ação de execução.

Antes, a ação de conhecimento criava um título executivo judicial — a sentença — que servia como base para o processo de execução. Agora, apenas com os documentos comprobatórios da dívida já é possível ajuizar uma ação de execução.

Outra mudança foi a impossibilidade de ajuizar a cobrança pelo juizado especial cível, gerando mais custas ao devedor.

Fases da ação de execução

Pelo procedimento de execução com o Novo Código de Processo Civil, o autor da ação (credor) deve juntar os documentos que comprovem a existência da dívida.

Após a análise inicial, não sendo encontrados vícios, o juiz mandará citar o devedor para realizar o pagamento em 72 horas, sob pena de penhora. Ainda, o credor pode indicar bens do devedor — inclusive o imóvel que faz parte do condomínio — para serem penhorados em caso de não pagamento.

Caso passe o prazo sem pagamento, poderá ser feita a penhora dos bens indicados, quando for o caso, ou procedida a penhora de valores via Bacenjud (convênio junto aos bancos para localizar valores em contas de titularidade do devedor) ou Renajud (convênio junto ao DETRAN para localizar veículos em nome do condômino).

Ainda, caso os convênios não tenham sucesso, é possível fazer a procura por imóveis junto aos cartórios e a busca, pelo oficial de Justiça, por bens que possam satisfazer a dívida.

Outra mudança é que se o oficial de Justiça não localizar o devedor, poderá realizar o arresto (apreensão) dos bens que garantam a execução, que será convertido em penhora automaticamente após a citação do devedor e passado o prazo para pagamento.

Agora, também é possível a inscrição da dívida nos órgãos de proteção ao crédito. Essas medidas incentivam o devedor a buscar meios de quitar suas obrigações.

Desse modo, com todas essas mudanças, a execução judicial dos débitos condominiais ficou mais rápida e eficiente, facilitando o procedimento de cobrança para os credores.

Mudança no valor da multa

As alterações trazidas pelo NCPC foram reflexos de mudanças anteriores na legislação: o Código Civil de 2002 limitou a 2% as multas por atraso pelos débitos condominiais.

A lei também previu que os juros moratórios, quando não estabelecidos na convenção de condomínio, serão de 1% ao mês. Antes dessa norma, as multas por atraso eram superiores, podendo chegar a 20%.

A diminuição dos valores para pagamento em caso de atraso aumentou a inadimplência, pelos menores custos com multas. Aliado a isso, a demora do processo judicial para recebimento dos débitos dificultava a recuperação do crédito pelos síndicos e administradores de condomínio.

Assim, as mudanças trazidas no processo judicial impactam positivamente os condomínios, permitindo um procedimento para cobrança mais célere e efetivo, fundamental para que seja possível arcar com todas as despesas necessárias e garantir a manutenção de serviços essenciais.

Agora que você já sabe o que vai mudar em relação à cobrança de condomínios com o Novo Código de Processo Civil, aproveite para ler nosso artigo sobre 6 coisas que você deve saber sobre seguro de condomínio!


Sobre Hygons Hypolito

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